Цены на земельные участки растут в связи с ненасытным спросом, и это в свою очередь обостряет земельный вопрос. В современной постановке он звучит так: как оформить землю в собственность таким образом, чтобы на ней еще и можно было строить. Недавний прецедент, когда в Подмосковье бульдозеры начали сносить элитный коттеджный поселок (его территория оказалась на землях лесного фонда, где в соответствии с Земельным кодексом ничего не может быть построено) - лишь начало. Подобные коллизии могут повториться и в любом месте Ленинградской области. И хотя предложений земельных участков, «оформленных в собственность», причем в самых эксклюзивных местах, на рынке сегодня хоть отбавляй, при ближайшем рассмотрении оказывается, что «собственник» либо добросовестно заблуждается, либо мошенничает. «Юридически некорректно оформленные участки земли, приобретаемые сегодня инвесторами в коммерческую недвижимость, могут в будущем создать серьезные проблемы собственникам, в том числе во взаимоотношениях с государством», - считает директор компании «Бекар. Коммерческая недвижимость» Игорь Горский: Все дело в сложности самой процедуры оформления земель в собственность. Большая часть земель в Ленинградской области имеют правовой статус «земель сельскохозяйственного назначения». Т.е. даже приобретая их в собственность, новый владелец не может развернуть на них малоэтажное строительство. Процедура перевода земель из одной категории в другую достаточно длительна и запутана, а отчуждение земель сельхозназначения невозможно без распоряжения Губернатора Ленинградской области. Но это еще не все. Инвестор может пойти по пути приобретения в собственность не земли, а например, «контрольного пакета» акций сельскохозяйственного предприятия, ведь все они в свое время были акционированы. Однако, он не становится полноправным собственником земли. В процессе акционирования вся земля была распределена между работниками совхоза в виде земельных паев (прав долевой собственности на землю). Так что имущество на балансе совхоза, это не земля, а, например, коровники и сельхозинвентарь. Паи выделялись в идеальной форме (определенное количество балло-гектар, в зависимости от плодородности почв), без привязки к земле, без межевания и кадастровой съемки участка, без оформления кадастрового плана. И хотя пайщик имеет на руках свидетельство о собственности, купить у него землю достаточно затруднительно. Пайщик мог пользоваться участком, и считать его годами своим, по молчаливому соглашению с другими пайщиками, хотя на самом деле, его права именно на данный, конкретный участок никак не зафиксированы. Поэтому, когда инвестор начинает скупать паи, он убеждается, что выкупить пай в натуре, да еще правильно юридически оформленный, представляется достаточно сложной процедурой. Самое интересное ждет его в этот момент – ведь жизнь не стояла на месте, и на этих участках вполне возможно кто-то ведет сельскохозяйственную деятельность, где-то земля занята самостроем. Кроме того, вся земля, распределенная между паями, относится к категории «земель сельхозназначения», и совершенно неочевидно, что Администрация Ленобласти согласится менять их функциональное назначение. Таким образом, один инвестор может так и не дойти до этапа строительства, а другой опрометчиво пропустив «юридические формальности», и заплатив за «право собственности» на землю, закладывает правовые мины замедленного действия под своей проект. Эпоха, когда государство смотрело на это сквозь пальцы, а инвесторы были смелы и наивны, по-видимому закончилась. Поэтому, если сегодня подобные землевладения появляются на рынке, они имеют все шансы из-за правовых дефектов в оформлении, зависнуть в листингах на долгие месяцы и даже годы. Дефицит предложения и сложности оформления земельных участков в собственность диктуют потребность в профессиональных посредниках. «В связи с тем, что спрос на рынке земли под объекты коммерческой недвижимости значительно превышает предложение, к нам постоянно обращаются инвесторы с заказом на поиск земельных участков – утверждает Горский. При этом доля земельных участков, готовых для капитального строительства с юридической точки зрения на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области незначительна. На основе накопленного опыта наши юристы и специалисты по рынку земли отработали схемы оформления в собственность земель сельхозназначения – заявляет Игорь Горский. Свои услуги в этой сфере мы готовы предложить всему рынку – как корпоративным инвесторам, так и частным владельцам крупных земельных участков и коттеджей». http://zagorod.becar.ru/